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华联股份:未来购物中心经营管理的领导者

发布时间:2014-06-10    研究机构:银河证券

2008年以来通过一系列收购重组,不断扩大购物中心的经营规模:2008年通过向华联集团出售6家百货门店,并从华联综超处购买2处商业物业实现主业转型;2009年6月,公司向华联集团非公开发行购买其持有的五家商业物业公司;2010年12月,公司向9名特定投资者非公开发行股票,以募集资金收购华联集团所持北京万贸企业管理有限责任公司60%股权,同时投资建设和改造3处自有购物中心和6处租赁购物中心。2012年12月,收购鹏瑞商业下属的北京兴联顺达商业管理有限公司、成都海融兴达商业投资管理有限公司、北京龙天陆投资有限责任公司三家全资子公司各51%的股权。2013年非公开收购天鸿购物中心项目、合肥金寨路购物中心项目、武汉中华路购物中心项目、内江购物中心项目、包头正翔购物中心项目并增资,以及10个购物中心装修改造项目

公司定位中国购物中心经营管理的领导者:购物中心定位体验式服务的社区型购物中心,体验式消费如大小餐饮、儿童教育、影院、亲子、电玩等构成绝大部分租户,服装以快消品为主。公司目标通过自建(购买)、租赁或受托管理的经营模式,快速展店,不断提升购物中心资产和店铺规模,提高运营管理水平,成为中国购物中心经营管理的领导者。公司主营业务收入主要为固定租金收入,占总收入的90%左右,固定租金每年安装一定的速度增长。培育周期通常1年之内的扭亏任务,2-3年运营成熟。

公司具备快速复制扩展的能力:作为在零售行业有着丰富经验的运营商,公司积累了一批优质的租户资源,主力租户所占用面积达购物中心的总租赁面积的50%至70%,剩余面积根据各门店实际情况灵活安排,从而有效地降低了购物中心的运营风险,有力保障了购物中心的快速拓展。

短期内筹备新店和资本支出侵蚀利润,扩张期后将迎来盈利拐点:由于目前公司购物中心尚处于开业初期,购物中心店龄偏短,一半以上店龄在3年以下,没有过成熟期。公司采取总部集权制管理体系,运营招商在总部,随着购物中心的增加和收入规模的增长,管理费用率逐步下降。但筹备新店和资本支出导致销售费用居高不下,财务费用压力较大,吃掉利润。公司近期将保持每年7-10家的开店速度,年增加经营面积40万平米左右。高速增长期过后,公司将达到近300万平米的总面积。公司的新店培养期在3年,如果开店速度下降并且开业店铺逐步成熟,公司将迎来赢利上升周期。

自有物业价值远超目前市值:公司目前总市值仅为61.89亿元,公司自有物业比例高达50%,自由物业价值远超目前市值。从08年转型截至目前,公司共开业29家购物中心,北京14家,其他外地,总计达110万平米,其中自有物业13家,面积比例达到50%。储备项目20多个,已开加筹备共计56家。

盈利预测和投资评级:绵阳科技城产业基金目前25-26家进入退出期,未来几年将贡献比较多的投资收益。预计公司13-15年的EPS分别为0.70、0.85元、1.03元,对于PE为20.4、16.8、13.8倍,给予公司推荐的评级。

申请时请注明股票名称